Vốn đầu tư cho thị trường bất động sản đầu năm 2021
Minh Ngọc
Phòng Thông tin và Truyền thông – Bộ Xây dựng
Tiếp đà phục hồi và tăng trưởng tích cực từ quý IV năm 2020, kinh tế vĩ mô nước ta tiếp tục ổn định, thời tiết những tháng đầu năm tương đối thuận lợi tạo điều kiện cho sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, dịch Covid-19 bùng phát ở một số tỉnh, thành phố đã đặt ra không ít thách thức trong công tác quản lý, chỉ đạo, điều hành phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Trước những thuận lợi và khó khăn đan xen, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ngay từ đầu năm đã chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương thực hiện đồng bộ, linh hoạt, hiệu quả “mục tiêu kép” vừa phòng, chống dịch bệnh, bảo vệ sức khỏe nhân dân, vừa phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội, nỗ lực phấn đấu cao nhất thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế – xã hội năm 2021.
CÁC NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
1. Tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản
Tình hình cấp tín dụng
Theo Vụ tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết tốc độ tăng tín dụng của Quý I/2021 đang cao hơn so với mức tăng 1,3% của cùng kỳ năm trước và với mức tăng này, dư nợ tín dụng nền kinh tế đã đạt trên 9,46 triệu tỷ đồng.
Đến cuối tháng 2/2021, tín dụng ngành nông, lâm, thủy sản đạt 776.918 tỷ đồng, tăng 0,16%; ngành công nghiệp và xây dựng đạt 2.615.593 tỷ đồng, tăng 1,13%; ngành thương mại, dịch vụ đạt 5.860.560 tỷ đồng, tăng 0,52% so với cuối năm 2020.
Tín dụng lĩnh vực bất động sản là 1.835.504 tỷ đồng, tăng 2,13% so với cuối năm 2020 (kinh doanh bất động sản tăng 2,82%). Tín dụng bất động sản các năm gần đây vẫn nhưng tốc độ tăng chậm dần (năm 2019 tăng khoảng gần 30%; năm 2020 tăng trên 11%; Quý I/2021 tăng khoảng 3%).
Như vậy, từ số liệu trên cho thấy tín dụng bất động sản vẫn đang được kiểm soát chặt chẽ và có thể nhận định rằng nguyên nhân thị trường bất động sản tăng trong thời gian gần đây không chỉ xuất phát từ tín dụng. Theo phân tích của nhiều tổ chức, cá nhân chuyên ngành thì có hiện tượng nguồn tài chính thay vì chuyển vào sản xuất - kinh doanh do dịch Covid-19 khiến hàng loạt cơ sở sản xuất - kinh doanh gặp khó khăn đã chuyển hướng sang bất động sản. Bên cạnh đó, lãi suất gửi tiết kiệm thời gian qua giảm mạnh, khiến dòng tiền nhàn rỗi chuyển vào kênh đầu tư bất động sản.
Tình hình phát hành trái phiếu
Trong 3 tháng đầu năm 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển sôi động, thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp là rất lớn, trong khi việc vay vốn tại các ngân hàng không dễ dàng do doanh nghiệp chưa thực sự hồi phục sau đại dịch. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh về cả giá trị phát hành và lãi suất.
Các nguồn vốn đầu tư vào bất động sản tăng mạnh
Theo Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam, trong tháng 3, các doanh nghiệp đã có tổng cộng 19 đợt phát hành trái phiếu với tổng giá trị 8.035 tỷ đồng. Doanh nghiệp bất động sản tiếp tục dẫn đầu về giá trị phát hành với 5.460 tỷ đồng, tương đương 68%. Một số công ty bất động sản huy động trái phiếu với giá trị lớn như CTCP Phát triển Bất động sản Nhật Quang (2.150 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Smart Dragon (1.900 tỷ đồng)... Trước đó, đầu tháng 1/2021, nhiều doanh nghiệp lớn bất động sản cũng tham gia gọi vốn từ thị trường trái phiếu. Điển hình như Tập đoàn Vingroup thông báo về việc chào bán gần 70 triệu trái phiếu với mục đích tài trợ vốn cho hoạt động của công ty con. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 100.000 đồng với kỳ hạn 36 tháng, tổng giá trị lên tới gần 7.000 tỷ đồng.
Như vậy, có thể thấy, từ cuối năm 2020 đến nay, các trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản có xu hướng kéo dài kỳ hạn hơn, với mức trung bình khoảng 3,8 năm, dài hơn 1 năm so với năm 2019; lãi suất trái phiếu bình quân cũng đã tăng gần 210 điểm cơ bản, lên mức từ 9,7-11%/năm. Ví dụ, trong đợt phát hành trái phiếu gần đây, Sunshine Group gọi vốn với lãi suất 11%/năm, Novaland với lãi suất 10,5%, hay cá biệt như Phát Đạt từng phát hành trái phiếu với lãi suất 14%/năm… Đáng chú ý nhất thời điểm hiện tại là Tập đoàn Apec Group với trái phiếu Happybond có tài sản đảm bảo lãi suất tới 13%/năm được đảm bảo bởi các bất động sản đắt giá tại các thành phố lớn.
Theo đánh giá của các chuyên gia, việc doanh nghiệp bất động sản gia tăng phát hành trái phiếu với lãi suất cao thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp, cũng như những ảnh hưởng bởi triển vọng của ngành và những tác động của yếu tố dịch bệnh tới việc phải cơ cấu kỳ hạn dài hơn của các nhà phát hành trái phiếu trong ngành bất động sản.
2. Thu hút nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
Thời gian qua, lĩnh vực bất động sản Việt Nam vẫn luôn là lĩnh vực có sức hút với nhà đầu tư nước ngoài, sau công nghiệp chế biến, chế tạo. Theo dự báo của nhiều chuyên gia và một số tổ chức tài chính quốc tế thì dòng tiền FDI vào Việt Nam thời gian tới sẽ còn lớn hơn nữa bởi doanh nghiệp nước ngoài tin tưởng vào Việt Nam, việc đang khống chế thành công đại dịch là ưu điểm rất lớn cho lợi thế cạnh tranh quốc gia, bên cạnh đó, với các hiệp định thương mại lớn được ký kết, Việt Nam hoàn toàn có thể cạnh tranh với các nước khác trong khu vực trong thu hút FDI.
Số liệu thống kê về vốn đầu tư nước ngoài
(Cập nhật đến 20/3/2021)
ĐVT: tỷ USD
Năm đăng ký Vốn FDI
Tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà ĐTNN
(Lũy kế tháng)
Tổng vốn đăng ký lũy kế vào lĩnh vực bất động sản
Tỷ lệ (%)
Tháng 3/2020
8,55
0,264
3
Tính đến ngày 20/3/2021
10,13
0.6
5,9
Tăng/giảm %
Tăng 15.6%
Tăng 56%
Từ bảng số liệu trên cho chúng ta thấy, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tăng cao hơn so với cùng kỳ tháng 3 năm 2020 là 15,56%. Tổng vốn đăng ký lũy kế vào lĩnh vực bất động sản trong quý I/2021 là 0.6 tỷ USD tăng 56% so với cùng kỳ (tháng 3/2020 là 0.264 tỷ USD).
Theo đánh giá, phân tích của nhiều tổ chức kinh tế thì có nhiều nguyên nhân để dòng vốn FDI đi vào lĩnh vực bất động sản như: Việt Nam có sự ổn định về chính trị, tăng trưởng kinh tế, Việt Nam cũng là quốc gia thời gian qua đã rất tích cực cải thiện môi trường đầu tư. Bên cạnh đó, sự chuyển tiếp giữa Luật Đầu tư 2014 và Luật Đầu tư 2020 vừa qua đã có ảnh hưởng tích cực tới tình hình cấp mới/điều chỉnh các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
3. Tồn kho bất động sản giảm
Qua tổng hợp, phân tích số liệu về nguồn cung bất động sản và lượng giao dịch bất động sản theo các báo cáo công bố thông tin thị trường bất động sản của các địa phương từ trong Quý I/2021, cho thấy số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa giao dịch ước tính vào khoảng 3.300 căn, chứng tỏ khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản trong Quý I/2021 tốt hơn so với cùng kỳ năm 2020 và Quý IV/2020. Trong đó, các khu vực có số lượng bất động sản đưa ra thị trường chưa được hấp thụ nhiều chủ yếu như: Tỉnh Phú Thọ, tỉnh Vĩnh Phúc, tỉnh Hà Tĩnh,..., trong khi các tỉnh/thành phố, đô thị lớn, tập trung (như: TP.Hà Nội, TP. Hải Phòng, TP.Hồ Chí Minh, tỉnh Quảng Ninh) và các địa phương đang có tốc độ đô thị hóa mạnh (nhưtỉnh Nghệ An, tỉnh Hưng Yên, tỉnh Lâm Đồng, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) cơ bản vẫn giữ được phát triển ổn định của thị trường bất động sản, lượng nhà ở đưa ra thị trường chưa được hấp thụ ở mức thấp.
Theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong khi tỷ lệ hấp thụ bất động sản nhà ở dần được cải thiện, thì lượng giao dịch và khả năng hấp thụ đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hạn chế (tỷ lệ giao dịch bình quân trong quý chỉ đạt khoảng 30%. Các dự án có pháp lý đầy đủ, đảm bảo tiến độ thông tin minh bạch của một số chủ đầu tư lớn đã có uy tín thì tỷ lệ giao dịch cao hơn).
4. Hoạt động của doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng trưởng
Thị trường bất động sản cho thấy sự phục hồi tích cực vào cuối năm 2020, khi lượng giao dịch và giá bán đều tăng. Bởi vậy, bước sang năm 2021, hoạt động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản có động lực tiếp tục tăng trưởng.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã đẩy mạnh kế hoạch, hoạt dộng đầu tư kinh doanh vào bất động sản
Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong Quý I/2021, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tăng mạnh, có 1.733 doanh nghiệp (tăng 27,1% so với cùng kỳ năm 2020); số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh không nhiều, có 694 doanh nghiệp.
Những tháng đầu năm 2021, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã đẩy mạnh kế hoạch, hoạt động đầu tư kinh doanh. Dự báo nguồn cung các dự án bất động sản trong năm 2021 sẽ có sự tăng trưởng nhờ sự tăng tốc này của các doanh nghiệp.
Cụ thể, ngay từ đầu năm, Vingroup đã công bố chiến lược phát triển 25 trung tâm thương mại Vincom và Vincom Mega Mall trên toàn quốc tại 19 tỉnh thành là Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng, Biên Hòa, Bạc Liêu, Bắc Ninh, Việt Trì... Nổi bật là Dự án tổ hợp trung tâm thương mại Vincom Lê Thánh Tông - Hải Phòng tọa lạc tại số 4 - 5 - 7 đường Lê Thánh Tông, quận Ngô Quyền - ngay khu vực trung tâm sầm uất nhất thành phố. Dự án có quy mô vốn đầu tư 600 tỷ đồng, tổng diện tích sàn gần 48.000 m2, được thiết kế bao gồm trung tâm thương mại hiện đại và khu nhà ở thương mại theo tiêu chuẩn quốc tế, quy mô lớn hàng đầu Hải Phòng.
Đất Xanh Miền Trung cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2021, doanh nghiệp sẽ khởi công xây dựng 100 căn shophouse tại dự án Regal Pavilon; tháp đôi chung cư cao cấp Marie One Complex. Trong tháng 3, doanh nghiệp sẽ triển khai dự án Ocean Caviar (Khu dân cư Bảo Ninh 1); tháng 6 dự kiến hoàn tất thủ tục và khởi công dự án Smart City tại Điện Bàn và Hội An (Quảng Nam).
Trong khi đó, Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long cho biết, năm 2021, doanh nghiệp này sẽ ra mắt dự án chung cư cao cấp với hàng ngàn căn hộ tại huyện Nhà Bè và phát triển mảng bất động sản nghỉ dưỡng biển với dự án L’Alyana Senses World tại Phú Quốc...
Tập đoàn Novaland cũng công bố triển khai mạnh loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Đồng bằng sông Cửu Long, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận trong năm 2021. Doanh nghiệp này cũng sẽ tiếp tục đẩy mạnh việc triển khai các dự án hiện hữu như Nova Phan Thiết, Nova Hồ Tràm, Aqua City Biên Hòa. Novaland cũng góp phần tạo sự sôi động trên “đường đua” bất động sản thông qua việc “bắt tay” với nhiều đại lý phân phối để chuẩn bị thực hiện kế hoạch tung lượng lớn sản phẩm ra thị trường ngay trong năm nay và những năm tiếp theo.
ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU NĂM 2021
Các chỉ số cơ bản của thị trường bất động sản như: Nguồn cung, lượng giao dịch, lượng vốn đầu tư, tín dụng, hoạt động của các doanh nghiệp vẫn duy trì sự ổn định. Trong các chỉ số của thị trường chỉ có chỉ số về giá bất động sản có nhiều biến động, giá bất động sản nhìn chung đều có tăng và có hiện tượng sốt đất nền cục bộ tại một số khu vực của các địa phương do một số nguyên nhân:
Cần có sự theo dõi kiểm soát, ngăn chặn và xử lý kịp thời của các Bộ, ngành, chính quyền địa phương
để tránh tình trạng "bong bóng" bất động sản
Các địa phương rất tích cực triển khai lập quy hoạch tỉnh, trong đó có chủ trương đầu tư các dự án lớn về phát triển đô thị, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, việc sáp nhập, mở rộng, nâng cấp đô thị nhưng chưa có thông tin công khai, định hướng kịp thời cho người dân để giới đầu cơ lợi dụng tung tin, đồn thổi đẩy giá bất động sản.
Xu hướng các nhà đầu tư dịch chuyển dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản ngày càng nhiều vì đây là kênh đầu tư được cho là an toàn và còn nhiều cơ hội phát triển do: Các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ không ổn định và đang giao dịch mức cao; lãi suất tiền gửi với mức lãi suất thấp không còn đủ hấp dẫn nguồn tiền tích lũy của người dân.
Việc đầu tư phát triển các dự án nhà ở thương mại gặp nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý về đất đai, đầu tư, xây dựng (kéo dài 1-2 năm trước, mới được tháo gỡ nhưng chưa có tác động rõ nét) dẫn đến nguồn cung bất động sản hạn chế.
Việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong thời gian qua chưa được quan tâm đúng mức (thiếu quỹ đất, nguồn vốn hỗ trợ thiếu,…) dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội thiếu nhiều so với nhu cầu của người dân.Chưa có biện pháp quản lý chặt chẽ để các nhà đầu tư, người dân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chia tách, "phân lô, bán nền" tại các khu vực chưa được đầu tư, hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng; thực hiện mua đi, bán lại, giao dịch trao tay nhiều lần để đẩy giá.
Việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây mặc dù chưa tác động trực tiếp làm tăng giá nhà ở, đất ở của các dự án nhưng cũng có tác động tâm lý đến giới đầu tư bất động sản đặc biệt là giá nhà đất của người dân tại các khu vực hiện hữu.
Nhìn chung, thị trường bất động sản đầu năm 2021 vẫn còn khó khăn và có một số biến động, đặc biệt là việc tăng giá mạnh, trong thời gian ngắn của bất động sản đất nền diễn ra cục bộ tại một số khu vực. Tuy nhiên, với nhiều tháo gỡ khó khăn trong cơ chế, chính sách, trình tự, thủ tục về đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, cũng như các chỉ số cụ thể cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang và sẽ phát triển ổn định. Mặc dù hiện tượng sốt đất nền mới chỉ diễn ra ở quy mô cục bộ của từng khu vực, dự án nhưng cũng cho thấy dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro của thị trường cần có sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước. Do vậy, cần có sự theo dõi kiểm soát và ngăn chặn, xử lý kịp thời của các Bộ, ngành, chính quyền địa phương để tránh tình trạng lan rộng, mất kiểm soát, trở thành "bong bóng" bất động sản.
(Theo Thông cáo số 34/TC-BXD ngày 06 tháng 5 năm 2021 về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý I/2021 của Bộ Xây dựng)