Đề xuất giải pháp vốn thúc đẩy thị trường bất động sản
Hữu Toàn
Ảnh hưởng từ dịch Covid 19 lần thứ 4 ở Việt Nam thời gian vừa qua rất nghiêm trọng. Tác động tiêu cực đến nền kinh tế Việt Nam nói chung, gây đình trệ, đứt gãy chuỗi hoạt động kinh doanh sản xuất của nhiều ngành, nghề và ngành bất động sản không phải là một ngoại lệ. Hầu hết các dự án phát triển bất động sản trên cả nước đều phải dừng thi công vì lệnh giãn cách và đứt gẫy chuỗi sản xuất, cung ứng nguyên vật liệu và thiết bị. Những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư không thể triển khai vì cơ quan chính quyền các tỉnh thành cũng phải tập trung chống dịch, làm nguồn cung trên thị trường vốn dĩ đã thiếu hụt không có cơ hội để cải thiện. Do vậy, cần có các giải pháp về vốn để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển trong thời gian tới.
Thực trạng tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản
Tình hình cấp tín dụng
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: Tính đến 30/9/2021 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 682.594 tỷ đồng (tính đến 30/6/2021 là 672.224 tỷ đồng), cụ thể như sau:
Dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 168.687 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24,7% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 38.991 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,7% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 28.326 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,1% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 26.919 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 53.348 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 105.558 tỷ đồng, chiếm 15,5% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 73.833 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 10,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 186.932 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 27,4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ở mức khá cao so với lãi suất tiền gửi
Tình hình phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản
Theo số liệu tổng hợp của VnDirect, trong Quý III/2021, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt mức 111.744 tỷ đồng, giảm 25% so với quý trước, đồng thời giảm 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái, có 88 doanh nghiệp phát hành tổng cộng 107.944 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, giảm 20,8% so với quý trước, tỷ lệ phát hành thành công đạt 63,4%.
Bất động sản là ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất, chiếm 46,8% tổng giá trị phát hành, tương đương 52.287 tỷ đồng, tăng 60,2% so với quý trước. Các doanh nghiệp bất động sản phát hành giá trị lớn nhất bao gồm: CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (6.885 tỷ đồng), CTCP Osaka Garden (6.800 tỷ đồng),... Lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ở mức khá cao so với lãi suất tiền gửi trong khoảng 7,4% - 13%/năm.
Nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
Tính đến 20/9/2021, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp (GVMCP) của nhà đầu tư nước ngoài đạt 22,15 tỷ USD, tăng 4,4% so với cùng kỳ năm 2020.
Số liệu thống kê về vốn đầu tư nước ngoài
(Cập nhật đến 20/9/2021)
ĐVT: tỷ USD
Năm đăng ký Vốn FDI
Tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà ĐTNN
(Số lũy kế từ đầu năm)
Tổng vốn đăng ký lũy kế vào lĩnh vực bất động sản
Tỷlệ (%)
Tăng/giảmvốnđăngkýlũykếvàolĩnhvựcbấtđộngsản
so vớiquýtrước
1
2
3
4=3/2
5
Tínhđếnngày 20/3/2021
10,13
0,6
5,9
Tínhđếnngày 20/6/2021
15,27
1,15
7,53
0,55
Tínhđếnngày 20/9/2021
22,15
1,78
8,04
0,63
(Nguồn: Tổngcụcthốngkê)
Nhưvậy, tổngvốnđăngkýcấpmới, điềuchỉnhvàgópvốnmuacổphầncủanhàđầutưnướcngoài vàongành kinhdoanh bấtđộngsảntăngdầntừcuốitháng 3 đếntháng 9 năm 2021 từ 0,6 tỷ USD đến 1,78 tỷ USD. Theo đóvốnđăngkýlũykếvàolĩnhvựcbấtđộngsảncũngcóxuthếtăngdầntheoquý. Cóthểthấy, Việt Nam vẫnđangđượcđánhgiácóvịthếtốtđểthuhút FDI vàongành kinhdoanh bấtđộngsản.
Giá nhà ở và một số loại bất động sản cơ bản ổn định
Tình hình giãn cách xã hội trên phạm vi toàn tỉnh/thành phố tiếp tục diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước đã tác động tiêu cực đến quá trình giao dịch bất động sản trên địa bàn. Tại các địa phương đang thực hiện giãn cách xã hội, các giao dịch bất động sản thứ cấp hầu như không có. Một số giao dịch mới chỉ dừng lại ở việc chuyển tiền đặt cọc rồi chờ đến khi hết giãn cách thì sẽ hoàn tất các thủ tục mua bán.
Về giá rao bán trên thị trường thứ cấp trong tháng 9/2021: Giá rao bán nhà ở, đất nền tại các địa phương nêu trên cơ bản vẫn ổn định, hầu hết giữ mức mặt bằng giá được thiết lập trong Quý II, không có hiện tượng tăng mạnh hoặc giảm giá sâu.
Đối với căn hộ chung cư: Giá rao bán căn hộ chung cư bình quân, đặc biệt tại Hà Nội, Đà Nẵng và Khánh Hòa giảm khoảng 2-4% so với Quý II; tại TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Bà rịa – Vũng Tàu giá rao bán căn hộ chung cư có xu hướng tăng, cụ thể tại TP. Hồ Chí Minh tăng khoảng 2%, Bình Dương là khoảng 4%, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 5%.
Căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2): Các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2; căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện tại Hà Nội, dự án Rose Town tại số 79 Ngọc Hồi, Phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai giá rao bán khoảng 26 triệu đồng/m2, dự án chung cư Bình Minh Garden tại đường Đức Giang, Phường Đức Giang, Long Biên có giá rao bán khoảng 26,3 triệu đồng/m2; tại TP. Hồ Chí Minh chung cư HQC Plaza Huyện Bình Chánh giá rao bán khoảng 23 triệu đồng/m2, Dự án Citi Esto tại đường Nguyễn Thị Định, Phường Cát Lái, Quận 2, Hồ Chí Minh giá rao bán khoảng 30 triệu đồng/m2.
Căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2): Sản phẩm chủ đạo trên thị trường vẫn là các căn hộ phân khúc trung cấp. Giá rao bán căn hộ trung cấp có mức tăng cao tại một số khu vực như quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm (Hà Nội); Quận 5, TP. Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh); TP. Dĩ An (Bình Dương). Một số dự án căn hộ chung cư mở bán mới trong quý như: Dự án Mipec Rubic 360 (Xuân Thủy) giá rao bán khoảng 40 triệu đồng/m2, dự án Golden Park Tower (Cầu Giấy) giá rao bán khoảng 41 triệu đồng/m2, dự án Zei Mỹ Đình (Nam Từ Liêm) có giá rao bán khoảng 36 triệu đồng/m2.
Căn hộ cao cấp (có mức giá trên 50 triệu): Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh một số dự án có vị trí đặc biệt, trung tâm có mức giá quảng cáo, chào bán rất cao như: Dự án Moonlight Centre Point: Số 9 đường Tên Lửa, P Bình Trị Đông, Quận Bình Tân có gía khoảng 250 triệu đồng/m2, Dự án D’. Palais De Louis - Nguyễn Văn Huyên, Đường Nguyễn Văn Huyên, Phường Quan Hoa, Cầu Giấy giá khoảng 135 triệu đồng/m2.
Giá nhà ở riêng lẻ tăng: Giá rao bán nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương cơ bản giữ mức giá xác lập trong Quý II, hoặc một số dự án có tăng nhưng không nhiều, khoảng 1-2%. Tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hầu như không có dự án mở bán và giao dịch. Một số dự án tại trung tâm các tỉnh Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Ninh có giá dao động từ 30 – 50tr/m2. Giá bán tại hầu hết các tỉnh thành không biến động so với quý trước. Nhìn chung, do dịch bệnh COVID-19 vẫn diễn biến phức tạp, thị trường nhà ở riêng lẻ cũng chịu nhiều ảnh hưởng.
Giá đất nền vẫn ở ngưỡng cao
Nhìn chung, giá đất nền cơ bản không thay đổi so với quý trước. Tại khu vực miền Bắc, đặc biệt tại Hà Nội, giá đất nền vẫn ở ngưỡng cao, hầu như chưa giảm so với Quý II. Trong khi đó, tại khu vực miền Nam, thị trường đất nền có dấu hiệu giảm giá cục bộ ở một số dự án và khu vực tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh. Mức giảm khoảng 5 - 7% so với tháng 5 (giai đoạn trước khi dịch bùng phát mạnh). Cụ thể, giá rao bán trung bình đất nền tại một số địa phương như sau:
Tại Hà Nội, đất dự án tại khu đô thị mới Đại Kim – Định Công có giá khoảng 46 triệu đồng/m2, khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh có giá khoảng 34 triệu đồng/m2, dự án Eurowindow Twin Parks có giá khoảng 94 triệu đồng/m2, khu đô thị Kim Chung – Di Trạch có giá khoảng 52 triệu đồng/m2.
Tại TP. Hồ Chí Minh, giá đất nền tại khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi quận 2 có giá khoảng 114 triệu đồng/m2, dự án An Phú – An Khánh tại quận 2 có giá khoảng 211 triệu đồng/m2, dự án Huy Hoàng tại quận 2 có giá khoảng 212 triệu đồng/m2, dự án The Everich III tại quận 7 có giá khoảng 110 triệu đồng/m2, khu dân cư Sở Văn hóa thông tin tại quận 9 có giá khoảng 72 triệu đồng/m2.
Tại Đà Nẵng, dự án Làng Châu Âu (Euro Village) tại quận Sơn Trà có giá khoảng 84 triệu đồng/m2, dự án One River tại quận Ngũ Hành Sơn có giá khoảng 52 triệu đồng/m2, dự án Khu đô thị Nam Cầu Tuyên Sơn tại quận Ngũ Hành Sơn có giá khoảng 43 triệu đồng/m2.
Tại Hải Phòng, dự án ICC Quán Mau tại quận Lê Chân có giá khoảng 61 triệu đồng/m2, dự án Him Lam Hùng Vương tại quận Hồng Bàng có giá khoảng 29 triệu đồng/m2, dự án Khu đô thị Bắc Sông Cấm tại huyện Thủy Nguyên có giá khoảng 28 triệu đồng/m2, dự án Khu đô thị mới Cựu Viên tại quận Kiến An có giá khoảng 22 triệu đồng/m2.
Giá văn phòng cho thuê giảm nhẹ so với quý trước
Đối với thị trường văn phòng cho thuê, phân khúc hạng A gần như không bị ảnh hưởng, không có biến động nhiều nhưng phân khúc hạng B, C - doanh nghiệp trả mặt bằng ước chiếm 30%. Nhiều chủ đầu tư giảm nhẹ giá thuê và nhiều tòa nhà chấp nhận thương lượng thêm nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho khách thuê mới trong bối cảnh dịch bệnh. Do thiệt hại nặng từ Quý III nên bước sang Quý IV, phân khúc này chỉ có thể phục hồi khi xã hội “bình thường mới” hoàn toàn, nền kinh tế bắt nhịp trở lại.
Giá cho thuê văn phòng bình quân toàn thị trường trong Quý III/2021 giảm nhẹ so với quý trước (giảm 1-2%), giá thuê trung bình ở mức 31 USD/m2/tháng, tương đương 705.000 đồng/m2/tháng. Tại Hà Nội, giá thuê thị trường hạng A ghi nhận ở mức 26,9 USD/m2/tháng (khoảng 612.000 VNĐ/m2/tháng) và giá thuê thị trường hạng B ghi nhận ở mức 14 USD/m2/tháng (khoảng 318.000 VNĐ/m2/tháng). Tại TP. Hồ Chí Minh, giá thuê thị trường hạng A ghi nhận ở mức 41,7 USD/m2/tháng (khoảng 949.000 VNĐ/m2/tháng) và giá thuê thị trường hạng B ghi nhận ở mức 25,1 USD/m2/tháng (khoảng 571.000 VNĐ/m2/tháng).
Nhiều tòa nhà chấp nhận thương lượng thêm nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho khách thuê mới trong bối cảnh dịch bệnh covid 19
Hoạt động của doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản
Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 9 tháng đầu năm 2021, số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng là 6.171 doanh nghiệp (chiếm 13,7%), số lượng doanh nghiệp xây dựng chờ giải thể là 4.091 doanh nghiệp (chiếm 12,6%). Bên cạnh đó, số lượng doanh nghiệp Kinh doanh bất động sản thành lập mới trong 9 tháng đầu năm tăng 11,5% so với cùng kỳ năm 2020. Mặc dù trải qua 4 làn sóng dịch Covid-19, đặc biệt là làn sóng thứ 4 bùng phát mạnh từ mấy tháng qua, các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn.Tuy nhiên, một số doanh nghiệp bất động sản vẫn có lãi lớn và chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán, còn các công ty địa ốc chưa lên sàn hầu như khó có được kết quả kinh doanh tích cực. Thời gian qua, thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh mẽ đã giúp doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn có điều kiện thuận lợi trong việc huy động và điều phối dòng vốn, từ đó có điều kiện hoạch định và phân bổ lợi nhuận tốt hơn.
Theo ghinhận, nhữngthángcuốinăm 2021, nhiềudoanhnghiệpbấtđộngsảnlớnđãđẩymạnhkếhoạch, hoạtđộngđầutưkinhdoanh.Trongtháng 9, TậpđoànThắngLợiđãtổchứcbuổilễgiớithiệumởbánchínhthứctrựctuyếngiaiđoạn 3 dựán The Sol City (tỉnh Long An). Đâyđượcđánhgiálàdựánđầytiềmnăngcho BĐS khuTâySàiGòn. TậpđoànHưngThịnhvừatrởthànhđốitácchiếnlượccùngCôngtycổphầnĐịaốcSôngTiênđểpháttriểndựán Angel Island trongthờigiantới. Dựán Angel Island (khuđôthị du lịchNhơnPhước) ở đảoNhơnPhước, xãĐạiPhước, huyệnNhơnTrạch, ĐồngNaivớitổngvốnđầutưhơn 4.700 tỉđồng, quymôrộnghơn 204 ha. Đâyđượcxemlàđộngtháihồisinhdựánchưapháttriểnxứngtầmnhiềunăm nay. Hiệnnhiềusàngiaodịchbấtđộngsảnđãbắtđầuchínhsáchquảngcáođểkháchhàngquantâmđếndựánnày. DựánđangđượcxâydựnghoànthiệnvàdựkiếnhoànthànhvàoQuý I/2024.
Một số giải pháp tiếp tục tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy tăng trưởng thị trường bất động sản
Đề nghị các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về đầu tư
Cần nghiên cứu, rà soát sửa đổi Luật Nhàở, Luật Kinh doanh bất động sản; Nghiên cứu, trình ban hành và triển khai thực hiện tốt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2040, ổn định và cân đối cung cầu nhà ở góp phần ổn định thị trường bất động sản.
Nghiên cứu, đề xuất bố trí gói tín dụng để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội theo phương thức cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách và các ngân hàng thương mại để thực hiện phát triển nhà ở xã hội theo các quy định của pháp luật nhà ở hiện hành, pháp luật về đầu tư công trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025.
Theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản luôn phát triển một cách ổn định và lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế.
Nghiên cứu, rà soát các vướng mắc, hoàn thiện pháp luậtvề đầu tư, đặc biệt là các cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Các địa phương cần lập, phê duyệt và triển khai hiệu quả
Lập, phê duyệt và triển khai thực hiện hiệu quả Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 05 năm 2021 – 2025 và kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, làm cơ sở để chấp thuận chủ trương và triển khai thực hiện các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn. Thực hiện việc rà soát, rút ngắn thời gian xem xét, sớm phê duyệt, cấp mới, điều chỉnh các dự án nhà ở, dự án bất động sản đã đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Tập trung đẩy mạnh phát triển để tăng nguồn cung nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân khu công nghiệp, nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp trung bình, điều chỉnh cơ cấu thị trường nhà ở, bất động sản cho phù hợp nhu cầu của thị trường.
Đẩy mạnh việc triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để bảo đảm chỗ ở an toàn cho người dân và góp phần xây dựng đô thị văn minh hiện đại.Tổ chức công bố công khai thông tin về thị trường bất động sản; công bố thông tin cho cho các cơ quan, tổ chức, người dân nắm rõ về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đầu tư phát triển hạ tầng và việc sát nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương để minh bạch thông tin; các dự án bất động sản đã được phê duyệt; các chủ đầu tư dự án đủ điều kiện huy động vốn theo quy định nhằm bảo đảm minh bạch thông tin thị trường, ngăn chặn các hiện tượng lừa đảo, đầu cơ thổi giá bất động sản để thu lợi bất chính.
Chỉ đạo giải quyết khó khăn, vướng mắc và đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người dân trong các dự án nhà ở, khu đô thị mới đã đủ điều kiện, tránh tình trạng thắc mắc, khiếu kiện kéo dài.Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp kinh doanh bất động sản không đúng quy định, không đủ hồ sơ pháp lý, không đủ điều kiện kinh doanh.
Tài liệu tham khảo
1. Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;
2. Thông cáo số 106/TC-BXD của Bộ Xây dựngngày 04 tháng 11 năm 2021 về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý III/2021.