QUY HOẠCH, BỐ TRÍ QUỸ ĐẤT XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI - VẤN ĐỀ CẦN ĐƯỢC ƯU TIÊN
Ths. Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh
Hiện nay, nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của mọi tầng lớp nhân dân, là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao mức sống của người dân, ổn định xã hội, góp phần tích cực vào xây dựng và phát triển đất nước. Trong những năm gần đây, do tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân luôn được Nhà nước quan tâm, đặc biệt là phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp. Hệ thống chính sách, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản (BĐS) cũng đã được hoàn thiện cơ bản đầy đủ, đồng bộ, góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục và tạo điều kiện thông thoáng cho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Phát triển về nhà ở xã hội là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có việc quy hoạch, bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở tại các khu đô thị, khu công nghiệp cho những người có thu nhập thấp; bên cạnh đó, nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội. Do đó, trong tương lai gần, nhu cầu nhà ở xã hội sẽ tiếp tục tăng và sẽ được xem xét giải quyết để đáp ứng yêu cầu, ổn định đời sống cho công nhân, các đối tượng có thu nhập thấp...
Chủ trương, đường lối của Đảng, cơ chế chính sách của Nhà nước về đất đai cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp
Việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp đã được Đảng, Nhà nước quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo và ban hành một số chủ trương, đường lối, chính sách, pháp luật để thực hiện như:
(1) Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20 tháng 04 năm 2009 của Chính phủ ban hành về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; trong đó có quy định “Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán được bố trí trong quy hoạch các dự án phát triển đô thị của địa phương. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên và dự án khu đô thị mới trên địa bàn, phải bảo đảm dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu 20% quỹ đất ở của dự án để xây dựng nhà ở thu nhập thấp (tỷ lệ diện tích đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp của từng dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới phải được xác định trong quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt)”.
(2) Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ ban hành phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030; trong đó đề cập đến “phát triển nhà ở tại các địa phương phải phù hợp với chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương, phải tuân thủ pháp luật về nhà ở, quy hoạch, kế hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; … có chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho từng nhóm đối tượng phải được xác định cụ thể trong nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương hàng năm và từng giai đoạn”.
Phát triển về nhà ở xã hội là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội
(3) Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24 tháng 01 năm 2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 cũng đã đề cập đến nội dung phát triển nhà ở xã hội: “Rà soát, hoàn thiện các chính sách hỗ trợ, ưu đãi, thủ tục hành chính về nhà ở xã hội; đổi mới phương thức, mô hình quản lý và phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp; Đưa các chỉ tiêu về phát triển nhà ở, trong đó có chỉ tiêu bắt buộc phát triển nhà ở xã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm của cả nước và từng tỉnh, thành phố; các tỉnh, thành phố bảo đảm bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội”.
(4) Nghị quyết số 29-NQ/TW ngày 17 tháng 11 năm 2022 Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã định hướng về phát triển nhà ở dành cho công nhân đã đề cập: “Ưu tiên quỹ đất, vốn và có các chính sách ưu đãi, tạo thuận lợi cho triển khai xây dựng đến năm 2030 được ít nhất 1 triệu nhà ở xã hội cho công nhân và người có thu nhập thấp”;
(5) Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11 tháng 3 năm 2023 của Chính phủ ban hành về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; tiếp tục đề cập đến nội dung: “Chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân… phấn đấu đến năm 2030 hoàn thành ít nhất khoảng 01 triệu căn nhà ở xã hội”.
Công tác lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phát triển nhà ở xã hội
Luật Đất đai đã quy định nguyên tắc quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất được triển khai thực hiện tại 03 cấp hành chính là quốc gia, tỉnh, huyện; kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện là cơ sở duy nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xác định là công cụ quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có việc bố trí quỹ đất cho các khu đô thị, khu công nghiệp, khu nhà ở cho người có thu nhập thấp... Có thể nói, thông qua quy hoạch sử dụng đất đã góp phần đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, là cơ sở pháp lý quan trọng cho công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, phân bổ và chủ động dành quỹ đất hợp lý cho phát triển, đáp ứng nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị, thương mại, dịch vụ, các khu dân cư, khu nhà ở cho người có thu nhập thấp..., góp phần quan trọng thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu và tái cấu trúc nền kinh tế, chuyển dịch cơ cấu lao động và đảm bảo quốc phòng, giữ vững ổn định tình hình an ninh, chính trị - xã hội của cả nước và các địa phương.
Luật Đất đai không quy định việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riêng cho mục đích phát triển nhà ở xã hội. Việc phát triển nhà ở xã hội thuộc sự điều chỉnh của pháp luật về nhà ở; quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán thường được bố trí trong quy hoạch các dự án phát triển đô thị của địa phương.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xác định là công cụ quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
Trong những năm gần đây, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các địa phương đã thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để giải quyết nhu cầu nhà ở đô thị, nông thôn với hơn 20 nghìn ha (trong đó có bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội), phát triển sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với hơn 15 nghìn ha, xây dựng kết cấu hạ tầng gần 30 nghìn ha; đưa gần 1.000 ha đất chưa sử dụng vào phục vụ các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có nhà cho người có thu nhập thấp, điển hình như Khu nhà ở xã hội tại Đặng Xá, Gia Lâm, Khu nhà ở xã hội tại Linh Đàm, Hà Nội; Khu dân cư tại xã Vĩnh Lộc A, thuộc huyện Bình Chánh; Khu nhà ở xã hội tại chợ Bình Phú cũ, Phường 10, Quận 6, Khu nhà ở xã hội Hưng Phát (2225 Phạm Thế Hiển, Phường.6, Quận 8), Khu nhà ở xã hội thuộc dự án KDC phường Tân Phú, Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh...
Luật Đất đai hiện hành đã quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (điểm c, khoản 3, Điều 62); được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thực hiện dự án đầu tư (điểm b, khoản 1, Điều 110) và thuộc trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất (điểm đ, khoản 2, Điều 118).
Một số khó khăn, vướng mắc
Theo quy định của pháp luật đất đai, các dự án phát triển nhà ở xã hội thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá sử dụng đất, đầu thầu dự án có sử dụng đất nhưng pháp luật về nhà ở quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn đầu tư công thì Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Việc dành quỹ đất 20% thuộc các khu đô thị mới, các dự án nhà ở thương mại chưa được thực hiện triệt để hoặc chưa được sử dụng đúng mục đích. Thiếu quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại vị trí thuận lợi ở các đô thị lớn; nhiều khu công nghiệp được hình thành nhưng chưa bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công nhân. Việc xác định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội vẫn dựa hoàn toàn vào quy hoạch và quyết định của UBND cấp tỉnh.
Đề xuất, kiến nghị phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp
Cần nâng cao trách nhiệm của UBND các địa phương trong việc phát triển nhà ở xã hội. Bổ sung các quy định cho phép các địa phương sử dụng một phần tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khung cho các dự án nhà ở xã hội ở địa phương.
Các địa phương cần xây dựng, hoàn thiện chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp trong quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp; trong quy hoạch đô thị phải xác định cụ thể diện tích đất để phát triển từng loại nhà ở, đặc biệt là đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở thương mại với tỷ lệ hợp lý theo quy định của pháp luật về nhà ở; quy hoạch khu công nghiệp, quy hoạch mạng lưới các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề phải gắn với quy hoạch phát triển nhà ở cho người lao động, nhà ở cho giáo viên, học sinh, sinh viên; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo các dự án phát triển nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thương mại được triển khai đúng mục đích.
Tăng cường giám sát việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp; việc sử dụng quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án phát triển đô thị của địa phương, đảm bảo triển khai các dự án đúng kế hoạch, tiến độ và đảm bảo chất lượng.
Cần nâng cao trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các địa phương trong việc phát triển nhà ở xã hội
Hiện nay, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được Chính phủ trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5 năm 2023) theo Tờ trình số 136/TTr-CP ngày 25 tháng 4 năm 2023 về dự án Luật Đất đai sửa đổi) đã có quy định cụ thể hơn về chính sách giao đất, cho thuê đất, miễn giảm tiền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Dự án nhà ở xã hội thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia (khoản 3, Điều 75), thuộc trường hợp dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất (điểm b, khoản 2, Điều 108); được giao đất, cho thuê không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất (khoản 4, Điều 120) và được giao đất có thu tiền sử dụng đất (khoản 2, Điều 115) nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (điểm b, khoản 1, Điều 153). Đối với trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (khoản 2, Điều 153).
Nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế đối với BĐS theo hướng tăng mức điều tiết đối với đất và bổ sung thuế đối với nhà nhằm góp phần khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế.
Tài liệu tham khảo: Bộ Tài nguyên môi trường: Hướng dẫn và báo cáo giải pháp về quy hoạch, bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội và chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội.