PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI – BÀI HỌC TỪ NHÌN NHẬN TỪ THỰC TIỄN
Ths.KTS Trần Anh Tuấn
Email: ktstran@gmail.com
Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời là trách nhiệm của Nhà nước, xã hội và người dân. Việt Nam có tốc độ đô thị hóa nhanh. Điều này khiến gia tăng nhu cầu về nhà ở tại đô thị, đặc biệt là các gia đình có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Việc giải quyết vấn đề về nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, đặc biệt là dân di cư từ nông thôn ra thành thị, không chỉ nhằm giảm các thách thức nảy sinh mà đặc biệt là tránh tình trạng nghèo hóa đô thị. Cần nhìn nhận thực tiễn phát triển nhà ở xã hội trên thế giới và trong nước để đúc rút kinh nghiệm quản lý, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội của nước ta trong tương lai.
Nhà ở xã hội – nhu cầu cấp bách
Với mức độ đô thị hoá nhanh, ước tính, Việt Nam có 1 triệu dân đô thị tăng mỗi năm. Nhu cầu nhà ở tăng, đối tượng tìm kiếm nhà ở giá bình dân, vừa túi tiền cũng tăng theo. Tại hai thành phố lớn là Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và nhiều đô thị công nghiệp khác đang bùng nổ nhu cầu nhà ở, trong khi quỹ đất để phát triển xây dựng nhà ở, giao thông và các dịch vụ tiện ích đều thiếu hụt nghiêm trọng. Thời gian qua, thị trường bất động sản ở Việt Nam dư thừa nguồn cung về nhà ở giá cao, trong khi đó lại thiếu nhà ở giá thấp, đó là sự hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam. Bên cạnh đó, mặc dù đô thị tại Việt Nam hiện nay không có nhiều khu ổ chuột như các nước khác, nhưng nếu không giải quyết tốt vấn đề về nhà ở cho người di cư từ nông thôn ra thành thị, người thu nhập thấp, nước ta sẽ đối mặt sự gia tăng các khu ổ chuột tại đô thị. Nặng nề, đau xót hơn nữa đó là sự ra đi đột ngột của gấn 60 người, trong đó có đến một nửa là trẻ em trong vụ cháy chung cư mi ni tại Quận Thanh Xuân, TP Hà Nội vừa qua.
Việt Nam có 1 triệu dân đô thị tăng mỗi năm
Đối với nhà ở cho công nhân, theo Báo cáo của Bộ Xây dựng về nguồn cung nhà ở xã hội dành cho công nhân, đến nay cả nước đã hoàn thành 122 dự án với quy mô 54.400 căn hộ và đang tiếp tục triển khai 119 dự án với quy mô xây dựng khoảng 154.000 căn hộ. Tuy nhiên, đến nay những dự án trên mới chỉ đáp ứng được khoảng 40% nhu cầu nhà ở cho công nhân trên cả nước. Thống kê từ Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam, cả nước hiện có khoảng 7 triệu lao động đang làm việc tại 370 khu công nghiệp, khu chế xuất trên cả nước và nhu cầu an cư, lạc nghiệp của hàng triệu con người này là rất bức thiết. Phần lớn công nhân, lao động nhập cư đang phải thuê nhà trọ dân sinh với điều kiện sinh hoạt không đảm bảo.
Đặc biệt, hiện có khoảng 95% số công nhân ngoại tỉnh làm việc tại các khu công nghiệp tập trung trên cả nước phải thuê nhà trọ của tư nhân. Các phòng trọ do tư nhân xây dựng cho thuê hầu hết đều rất chật hẹp, diện tích sử dụng bình quân từ 3 - 4m2 /người, không bảo đảm những điều kiện tối thiểu về vệ sinh, điện, nước, môi trường sinh hoạt chật chội, nhếch nhác, ảnh hưởng đến sức khỏe và năng suất lao động. Bất cập lớn nhất hiện nay là, việc xây nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất thiếu đồng bộ với việc xây dựng kết cấu hạ tầng xã hội như: nhà trẻ, trường học, trạm y tế, nhà văn hóa, bưu điện, chợ, siêu thị... Tình trạng này dẫn đến hiện tượng một số khu nhà đã được xây dựng hoàn chỉnh nhưng người lao động không muốn vào ở, vì quy hoạch, thiết kế và quản lý không phù hợp với đặc thù sinh hoạt, làm việc.
Kết quả điều tra, khảo sát cho thấy, trong tổng số 220 khu công nghiệp, khu chế xuất trong cả nước hầu như chưa có nơi nào xây dựng được nhà trẻ, mẫu giáo, trường học phổ thông và trạm y tế để phục vụ những nhu cầu thiết yếu của người lao động.
Việc cải thiện chỗ ở cho người lao động, nhất là công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất cần được sự quan tâm đúng mức của nhà nước, chủ doanh nghiệp và toàn xã hội. Từ đó, xác định rõ trách nhiệm của các bên liên quan trong việc lo nhà ở cho người lao động.
Kinh nghiệm tại các quốc gia khác trên thế giới cho thấy, Chính phủ phải tham gia giải quyết vấn đề về nhà ở xã hội. Đây cũng sẽ là vấn đề rất quan trọng với Việt Nam trong việc quản lý và phát triển đô thị.
Cần có giải pháp cụ thể
Việc triển khai phát triển nhà ở xã hội thời gian qua đã nhận được sự đồng tình và ủng hộ của các cấp, bộ, ngành, địa phương và người dân. Tuy vậy, kết quả phát triển nhà ở xã hội vẫn hạn chế do nguồn vốn, chính quyền địa phương chưa quan tâm nhất là quỹ đất, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa phát triển, tâm lý của người mua là sở hữu thay vì thuê, một số chính sách phát triển còn nhiều hạn chế.
Theo tờ trình của Chính phủ, một điểm mới đáng chú tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là bỏ quy định chủ đầu tư làm nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội. Tại nghị trường Quốc hội tháng 6 năm 2023, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị giải trình, quy định hiện nay là chủ đầu tư nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội, nhưng thực tế bộc lộ nhiều bất cập. Bởi, nhu cầu nhà ở xã hội tại địa phương khác nhau, có nơi cần phát triển các loại dự án thương mại cao cấp, nghỉ dưỡng nên quy định “cứng” như vậy có thể ảnh hưởng kiến trúc cảnh quan, lãng phí nguồn lực đất đai. Mặt khác, phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của Nhà nước. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trong đầu tư kinh doanh đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước như tiền sử dụng đất, thuế, phí. Do vậy, việc không quy định thêm trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đóng góp kinh phí để xây dựng nhà ở xã hội là phù hợp.
Việc triển khai phát triển nhà ở xã hội thời gian qua đã nhận được sự đồng tình và ủng hộ của các cấp, bộ, ngành, địa phương và người dân
Để góp phần giải quyết vấn đề nhà ở nhà ở xã hội đang rất bức thiết hiện nay, bên cạnh việc cơ quan chức năng cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến phát triển nhà ở xã hội; xin đề xuất thực hiện một số giải pháp sau:
Thứ nhất, đầu tư phát triển nhà ở xã hội cần theo quy hoạch, kế hoạch, làm tốt việc thanh tra, kiểm tra, đôn đốc các địa phương thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở. Thực hiện các chính sách bình ổn thị trường bất động sản, cân nhắc lựa chọn địa điểm, quy mô diện tích để có thể kiểm định những chính sách đó; thành lập một nhóm dự án quốc tế gồm các chuyên gia về quy hoạch đô thị, đánh giá tác động môi trường,…
Thứ hai, khơi thông nguồn vốn cho thị trường. Về lâu dài, cần có cơ chế chính sách tín dụng ưu đãi cho khách hàng, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội như đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn, cũng như hỗ trợ ưu đãi nhà ở thương mại giá rẻ (dưới 1,05 tỉ đồng) tương tự như Nghị quyết số 02 của Chính phủ trước đây đã rất thành công.
Thứ ba, để kiểm soát giá nhà không vượt quá khả năng chi trả của người dân, Chính phủ cần yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp. Đồng thời siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản...
Thứ tư, cần phát triển nhà ở cho thuê. Thực tế người có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị chủ yếu là công nhân, người mới đi làm có thu nhập thấp hơn mức trung bình. Tuy nhu cầu về nhà ở là rất lớn nhưng thực tế, giá nhà ở tại các thành phố vẫn quá cao so với thu nhập bình quân của người dân khiến việc tiếp cận nhà ở của những người có thu nhập trung bình và những người trẻ tuổi còn nhiều hạn chế. Thay vì yêu cầu doanh nghiệp bất động sản cắt 20% quỹ đất trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội – chính sách đã được thực tế chứng minh là bất hợp lý, không hiệu quả – có thể đề nghị họ chia sẻ trách nhiệm bằng việc quy định một tỷ lệ nhà xã hội cho thuê.
Người dân cũng cần thay đổi tư duy sở hữu nhà ở sang có chỗ ở (thuê nhà). Với những người trẻ, chưa có nhiều tích lũy có thể cân nhắc, không nên dốc hết tiền mua mà vẫn có chỗ ở như mong muốn bằng cách đi thuê nhà tại những dự án phù hợp với khả năng tài chính cũng như thuận lợi cho công việc của mình. Đây là xu hướng chung trên thế giới và cũng đang ngày càng phổ biến tại Việt Nam.
Thứ năm, giải quyết nhà ở ngay thay vì bảo đảm cho người dân có quyền có chỗ ở hợp pháp. Nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức với đại bộ phận người có thu nhập thấp, vì vậy việc mua, sở hữu một căn hộ, dù là nhà ở xã hội trả góp cũng là gánh nặng tài chính quá lớn. Nếu cứ gắn mục tiêu này sẽ dẫn đến hệ quả người dân khai man các điều kiện như thu nhập, diện tích để hưởng lợi mua nhà ở xã hội giá thấp hoặc người có tiền mượn tên công nhân mua đăng ký dẫn tới đầu cơ, làm cho nhà ở xã hội không phục vụ đúng đối tượng, mất ý nghĩa. Sửa đổi Luật Nhà ở cần tập trung vào mục tiêu cốt yếu của phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu có nơi ở phù hợp cho người dân, không phải là đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở. Chính sách của Nhà nước cần đặt mục tiêu, lộ trình rất cụ thể để có một số lượng nhà ở xã hội đủ lớn đáp ứng nhu cầu của người dân. Nhà ở xã hội chỉ áp dụng hình thức cho thuê, không phải quy định là hình thức mua, cho thuê mua. Nên chăng có quy định tách riêng về nhà giá rẻ với nhà ở xã hội, vì nhà giá rẻ có thể mua, cho thuê và bản chất là nhà thương mại, còn nhà ở xã hội thì chỉ nên để cho thuê. Có như vậy thì người dân, nhất là người có thu nhập thấp ở đô thị mới có hy vọng được tiếp cận nhà ở xã hội.
Thứ sáu, không nên tập trung mật độ nhà xã hội cao trên một địa bàn, sẽ dần tạo ra những khu dân cư có mức độ khác biệt lớn về thu nhập, dân trí, việc làm, gây ra các hệ lụy lâu dài. Theo thời gian, khu nghèo sẽ càng nghèo, và khu giàu có chỉ thu hút những người giàu có. Việc xây các khu nhà xã hội tập trung là tiền đề hình thành nên những khu vực chậm phát triển, thậm chí tập trung tệ nạn như một số nước trên thế giới. Do vậy, cần thực hiện giãn dân, phát triển các đô thị vệ tinh. Muốn vậy, phải có hạ tầng giao thông kết nối tốt. Một người lao động thu nhập thấp hoàn toàn có thể sống xa thành phố 20-30 km nếu có phương tiện giao thông công cộng tốt, thời gian di chuyển không quá một giờ đồng hồ.
Thứ bảy, cần chú trọng vào tiêu chuẩn xây dựng nhà ở xã hội được thống nhất ngay từ đầu và đồng nhất trên toàn hệ thống đô thị. Việc chủ đầu tư tiến hành rót vốn cũng cần có sự bảo đảm về mặt kiến trúc. Kiểm soát sử dụng các nguồn vốn đầu tư nhà ở xã hội thực hiện qua nhiều bước, nhằm đạt được hiệu quả cao nhất nhưng tránh rườm rà, không qua nhiều cửa và được tiến hành nhanh chóng với phương châm càng có nhiều nhà ở xã hội, đô thị càng phát triển kinh tế và an sinh xã hội càng được bảo đảm. Kinh nghiệm của Trung Quốc mà chúng ta có thể học hỏi là tính hiệu quả và chất lượng của nhà ở xã hội, dù chúng được thiết kế và xây dựng với lượng vốn không nhiều. Như ở TP Thượng Hải, nơi các dự án nhà ở xã hội tăng cao trong khoảng 30 năm gần đây nhưng chất lượng được giữ theo quy chuẩn, dù đó là những tòa nhà cao trên 18 tầng. Họ chú trọng các yếu tố chất lượng về kiến trúc như diện tích sử dụng thực tế, hiệu quả và tiện ích cho sinh hoạt của người dân khi đến sống, cả các yếu tố như đường vào, hướng đi đến khu nhà vệ sinh, hướng đón ánh sáng, hướng thông gió… để tăng hiệu quả, chất lượng sinh hoạt cho các gia đình.
Thứ tám, thực hiện các giải pháp đồng bộ. Học hỏi kinh nghiệm từ Chính phủ Mỹ xây dựng chương trình nhà ở quốc gia, trong đó chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3 nội dung chính: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê căn hộ.
Người mua nhà ở Mỹ được vay tới 80%, thậm chí là 90 - 95% giá trị căn hộ với thời gian vay phổ biến là trên 30 năm, lãi suất từ 5 - 6%/năm. Mỗi hộ gia đình phải trả tiền nhà gần bằng 1/4 chi phí cả năm (khoảng 6.800 USD/năm), cao hơn 1,5 lần chi tiêu cho ăn uống.
Nhà ở là một phần quan trọng của chính sách an sinh tạo nên ổn định xã hội. Một quốc gia chỉ phát triển bền vững khi chênh lệch giàu nghèo được rút ngắn, số đông người lao động tiếp cận được những điều kiện sống tối thiểu. Hy vọng trong thời gian tới, nhà ở xã hội Việt Nam sẽ được quản lý và phát triển tốt, đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân.
Tài liệu tham khảo:
1. https://bnews.vn/phat-trien-nha-o-xa-hoi-nhu-cau-cap-bach-cho-cong-nhan/258595.html
2. https://tapchitaichinh.vn/nha-o-xa-hoi-va-bai-hoc-tu-nuoc-my.html