LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI) – BẢO ĐẢM ĐƯỢC TÍNH ĐỒNG BỘ, THỐNG NHẤT CỦA HỆ THỐNG PHÁP LUẬT

 

Ths. Nguyễn Trọng Nam

 

Luật Nhà ở là dự án Luật quan trọng, liên quan đến lợi ích của mọi người dân, thời gian qua đã nhận được nhiều sự quan tâm của đông đảo cử tri, nhân dân cũng như các chuyên gia, nhà nghiên cứu. Luật này được xây dựng dựa trên quan điểm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong quản lý, phát triển nhà ở, phát huy vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở của Trung ương, địa phương trong việc thực hiện chính sách, pháp luật về nhà ở.

Luật Nhà ở (sửa đổi) hướng đến mục đích bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật có liên quan như: đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương trong lĩnh vực nhà ở.

Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua có hiệu lực thi hành từ ngày 1.1.2025. Nhiều chuyên gia cho rằng: Luật Nhà ở (mới) có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua, kể từ Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014”. Vậy Luật Nhà ở năm 2023 có những nội dung thay đổi quan trọng nào?

Quy định đồng bộ các cơ chế chính sách để phát triển nhà ở xã hội (NƠXH)

Chương VI Luật Nhà ở năm 2023 về “chính sách NƠXH” đã quy định đồng bộ các cơ chế chính sách để phát triển NƠXH, trước hết nhằm thực hiện “Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021-2030”.

Cụ thể, Khoản 5 Điều 77 Luật Nhà ở năm 2023 quy định “Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” để đối tượng được hưởng chính sách NƠXH “mua, thuê mua NƠXH hoặc tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở” hoặc “để mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân”. Cho phép các “tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” được thực hiện cho vay ưu đãi đối với các đối tượng được hưởng chính sách NƠXH “mua, thuê mua NƠXH”.

Điều 78 Luật Nhà ở năm 2023 quy định “Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH” đã bãi bỏ “điều kiện cư trú”, hoặc giao cho Chính phủ quy định “điều kiện về thu nhập” đối với đối tượng được mua, thuê mua NƠXH, hoặc quy định “đối tượng thuê NƠXH thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập”. Quy định này hợp tình hợp lý, phù hợp với thực tế dịch chuyển và thu hút lao động giữa các vùng miền, địa phương và phù hợp với tình hình thực tiễn trong từng thời kỳ.

Khoản 2 và khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH”.

Cho phép các “tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” được thực hiện cho vay ưu đãi đối với các đối tượng được hưởng chính sách NƠXH

Luật đồng thời quy định: “Đối với các đô thị không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để quy định tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH”.

Nội dung này rất cần thiết, nhằm để thực hiện chủ trương “xã hội hóa đầu tư”, huy động nguồn lực từ tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để tham gia phát triển NƠXH và đã khắc phục được các quy định “bất cập” hiện hành của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 49/2021/NĐ-CP.

Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH” không phải bằng vốn ngân sách nhà nước được hưởng các ưu đãi, như “Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NƠXH; Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng NƠXH do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá thành NƠXH và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này; Được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng NƠXH để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ; Được UBND cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án”…

Mở rộng đối tượng được mua NOXH:

Luật Nhà ở sửa đổi 2023 sửa đổi và bổ sung 2 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH.

Thứ nhất là học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.

Thứ 2 là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Luật Nhà ở sửa đổi 2023 sửa đổi và bổ sung 2 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH

Siết quy định xây dựng chung cư mini

Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê, Điều 57 Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định rất chặt chẽ để đảm bảo năng lực của nhà đầu tư là cá nhân “phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở”; phải chấp hành quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy; việc bán, cho thuê, cho thuê mua phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản…

Việc quản lý vận hành phải thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và đã quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, thanh tra của UBND các cấp để vừa bảo đảm an toàn, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của cư dân sinh sống tại nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân, vừa tăng cường trách nhiệm của chính quyền địa phương…

Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; Được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân; Đáp ứng điều kiện theo quy định của UBND cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân.

Việc quản lý vận hành nhà ở quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành; UBND các cấp, trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng yêu cầu, điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này; Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Điều 58 Luật Nhà ở năm 2023 không quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” mà chỉ quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư”. Quy định này đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Đồng thời, các quy định tại “Chương V. Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” vẫn có đầy đủ các cơ chế, chính sách, biện pháp để thực hiện việc “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” khi nhà chung cư đã hết “thời hạn sử dụng” hoặc bị xuống cấp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng.

Điều 45 Luật Nhà ở sửa đổi đã bổ sung thêm các đối tượng được thuê nhà ở công vụ

Luật hóa cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Điều 63 Luật Nhà ở năm 2023 quy định “cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”, trong đó có cơ chế ưu đãi “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm: Diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có); Diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng; Diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội và công trình khác, kể cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Mở rộng đối tượng thuê nhà ở công vụ

Về đối tượng được thuê nhà ở công vụ, Điều 45 Luật Nhà ở sửa đổi đã bổ sung thêm các đối tượng được thuê nhà ở công vụ là người làm công tác cơ yếu, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng được điều động, luân chuyển, biệt phái theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, cơ yếu không phụ thuộc vào địa bàn công tác; người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu được điều động, luân chuyển, biệt phái đến công tác tại vùng sâu, vùng xa. 

Trước đó, đối tượng được thuê nhà ở công vụ gồm cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc trường hợp ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ; cán bộ, công chức thuộc cơ quan của Đảng, nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được điều động, luân chuyển, biệt phái từ địa phương về cơ quan Trung ương công tác giữ chức vụ từ Phó Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ và tương đương trở lên.

Cán bộ được điều động, luân chuyển, biệt phái từ cơ quan Trung ương về địa phương công tác hoặc từ địa phương này đến địa phương khác để giữ chức vụ từ Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Phó Giám đốc Sở và tương đương trở lên.

Ngoài ra, đối tượng được thuê nhà ở công vụ còn có cán bộ, công chức, viên chức thuộc cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này được điều động, luân chuyển, biệt phái đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo...

Quy định xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp

Khác với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm một số đối tượng nhà ở như nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở thuộc tài sản công…

Việc bổ sung này, đặc biệt là nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp cho thấy, Luật mới đã quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu bức thiết về lưu trú của công nhân trong các khu công nghiệp ở Việt Nam hiện nay.

Luật mới đã quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu bức thiết về lưu trú của công nhân trong các khu công nghiệp ở Việt Nam hiện nay

Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025

Một trong những điểm đáng lưu ý của Luật Nhà ở (sửa đổi) là không có hiệu lực vào năm 2024 như thường lệ mà sẽ có hiệu lực từ 1/1/2025. Đây được coi là thời điểm có hiệu lực để tương thích với hiệu lực của Luật Đất đai (sửa đổi) đang được hoãn thông qua tại kỳ họp Quốc hội lần này.

Có thể nói, Luật Nhà ở có mối quan hệ mật thiết với các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, do đó việc quy định hiệu lực của các luật này cùng thời điểm là nhằm áp dụng các nội dung có sự kết nối, tương thích với nhau, đảm bảo luật được vận hành hài hòa trên thực tế. Ngoài ra, do nhiều chính sách của Luật mới sẽ có sự tiếp nối, chồng lấn khi áp dụng giữa quy định cũ và quy định mới, do đó việc áp dụng các nội dung của Luật Nhà ở (sửa đổi) và các vấn đề liên quan cũng rất cần lưu ý về quy định chuyển tiếp tại Điều 198.

Việc Luật Nhà ở (sửa đổi) được ban hành trong sự tương thích với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai hy vọng sẽ tạo nên những cú hích mạnh mẽ cho thị trường bất động sản, cho việc phát triển và đảm bảo nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn trong thời gian tới.

 Tài liệu tham khảo:

Luật Nhà ở (sửa đổi) 2023.