Ngày đăng 16/05/2024 | 09:38 AM

Phân tích ảnh hưởng của chi phí lên tổng mức đầu tư dự án chung cư Đức Long Golden Land

Lượt xem: 83  |  Chia sẻ: 0
(AMC) Phân tích ảnh hưởng của chi phí lên tổng mức đầu tư dự án chung cư Đức Long Golden Land

PHÂN TÍCH NH HƯỞNG CA CHI PHÍ LÊN TNG MC ĐẦU TƯ  D ÁN CHUNG CƯ ĐỨC LONG GOLDEN LAND

ANALYZING THE IMPACT OF COSTS ON THE TOTAL INVESTMENT OF THE DUC LONG GOLDEN LAND APARTMENT PROJECT

Nguyen Huu Thinh*,

Luu Huu Ngoc*,

TS. Thai Phuong Truc**

   *Khoa Xây dng, Trường Đại hc Công Ngh TP. H Chí Minh (HUTECH)

**Khoa K thut Xây dng, Trường Đại hc Công Nghip TP. H Chí Minh (IUH)

Email: **thaiphuongtruc@iuh.edu.vn; *lh.ngocqlxd@gmail.com; *huuthinh994@gmail.com

Tóm tt: Trong nghiên cu này, các tác gi đánh giá nh hưởng ca chi phí ti tng mc đầu tư trong d án chung cư Đức Long Golden Land. Bng cách s dng phương pháp phân tích d liu và mô hình hóa, tác gi xác định và đánh giá tác động ca các yếu t chi phí ti quyết định đầu tư. Kết qu cho thy chi phí đóng vai trò quan trng trong quá trình đầu tư d án. Nhng nhân t chi phí xây dng, thiết b, d phòng...được xác định và phân tích k. Nghiên cu cũng nhn mnh tm quan trng ca vic qun lý chi phí hiu qu để s dng ngun lc và vn đầu tư mt cách ti ưu, gia tăng hiu qu kinh doanh.

Abstract: In this study, the authors evaluated the impact of costs on the total investment of the Duclam Golden Land housing project. By using data analysis methods and modeling, the authors determined and assessed the impact of cost factors on investment decisions. The results showed that costs play an important role in the project investment process. Factors such as construction costs, equipment costs, contingency costs, etc. were clearly defined and analyzed thoroughly. The study also emphasized the importance of effective cost management to optimize the use of resources and investment capital, thereby increasing business efficiency.

T khóa: Biến đổi chi phí, Hiu qu đầu tư, Phân tích nh hưởng, Ri ro đầu tư, Tng mc đầu tư.

Keywords: Cost variations, Investment efficiency, Impact analysis, Investment risks, Total investment amount.

1.   Đặt vn đề

Trong xây dng công trình, ước lượng và qun lý chi phí d án đóng vai trò quan trng trong kh thi và thành công d án. Hiu rõ các yếu t nh hưởng tng mc đầu tư là phn không th thiếu trong qun lý chi phí. Các nghiên cu trong và ngoài nước đã điu tra và phân tích các yếu t. Nhng nghiên cu này đưa ra kết qu quan trng giúp tăng cường hiu biết qun lý chi phí và h tr quyết định chiến lược. Trước tiên, tìm hiu v nghiên cu trong nước tp trung nh hưởng các yếu t chi phí tng mc đầu tư. Bài báo "nh hưởng ca yếu t chi phí đến tng mc đầu tư ca d án xây dng công trình h tng k thut ti thành ph H Chí Minh" ca Bùi Th Thu Hng và cng s[1], tp trung vào d án xây dng công trình h tng k thut ti thành ph H Chí Minh. Kết qu nghiên cu cho thy, chi phí vt liu xây dng, chi phí nhân công và chi phí thiết b là các yếu t có tác động ln nht đến tng mc đầu tư ca d án xây dng h tng k thut. Nghiên cu tiếp theo là bài báo "nh hưởng ca chi phí d phòng đến tng mc đầu tư ca d án xây dng" ca Nguyn Văn Hùng và cng s [2], bài báo này tp trung vào tác động ca chi phí d phòng đến tng mc đầu tư ca d án xây dng. Kết qu nghiên cu cho thy, chi phí d phòng có tác động đáng k đến tng mc đầu tư, đặc bit là chi phí d phòng vt liu xây dng. Tiếp tc phân tích nhng nghiên cu quc tế. Các nghiên cu này tp trung vào tác động ca phương thc tài chính d án, điu kin địa đim và v trí d án đến tng mc đầu tư. Thông qua phân tích các yếu t này, chúng ta có th nhn ra nhng thc tin và quy trình qun lý chi phí hiu qu đã được áp dng, t đó áp dng và ci tiến trong bi cnh địa phương. Bài báo "The Impact of Project Financing on Construction Project Cost: Evidence from China" ca Zhang và cng s [3], nghiên cu v nh hưởng ca phương thc tài chính d án lên chi phí d án xây dng ti Trung Quc. Kết qu nghiên cu cho thy, phương thc tài chính d án có nh hưởng đáng k đến chi phí d án, đặc bit là phương thc vay ngân hàng. Bài báo "The Impact of Site Conditions on Construction Project Cost: A Case Study of a High-Rise Building in Singapore" ca Ooi và cng s [4], nghiên cu v nh hưởng ca điu kin địa đim thi công lên chi phí d án xây dng mt tòa nhà cao tng ti Singapore. Nghiên cu cho thy, điu kin địa đim thi công có nh hưởng đáng k đến chi phí d án, đặc bit là điu kin địa cht và thy văn. Các nghiên cu đã phân tích tác động ca nhng biến s này đến tng mc đầu tư trong d án xây dng. Kết qu là chi phí vt liu, chi phí d phòng và chi phí ri ro có tác động đáng k. Điu kin địa đim cũng có tác động đáng k đến chi phí d án. Tuy nhiên, cn xem xét thêm các biến s khác như quy mô d án, công ngh, phương pháp thi công và các yếu t chính tr, kinh tế, môi trường. Điu này s giúp xác định các biến s quan trng và ti ưu hóa ước lượng và qun lý chi phí d án xây dng.

2.   Tng quan v d án chung cư Đức Long Golden Land

2.1.  Gii thiu v d án

D án chung cư Đức Long Golden Land có quy mô ln, vi din tích đất gn 12.000m2, bao gm 2 tòa nhà cao 27 tng cùng 1 tng hm, cung cp ra th trường 885 căn h. D án được trang b đầy đủ các tin ích như h bơi, phòng tp gym, vườn BBQ... V trí ti trung tâm Qun 7 thun li cho giao thông đi li.

Hình 1. Tng quan d án

2.2.  Xác định công năng dch v ca d án

Da vào (Bng 1) thng kê v din tích các khu vc ca d án, có th thy d án căn h chung cư Đức Long Golden Land được phát trin vi chc năng chính là khu căn h , khu shophouse dành cho hot động thương mi, khu officetel phc v nhu cu văn phòng công tác. Xác định rõ các chc năng này mang li li ích khi đảm bo đáp ng đầy đủ nhu cu sng, làm vic, giao tiếp ca cư dân, đồng thi to điu kin thun li cho hot động kinh doanh dch v phát trin, góp phn hoàn thin tin ích và giá tr bt động sn.

Bng 1. Thng kê din tích xây dng

Din gii
(Di
n tích)

Tng din tích xây dng
(m2)

Khi dch v (m2)

Khi công cng (m2)

Din tích ph tr

(m2)

Shophouse

Officetel

Căn 2 phòng ng

Căn 3 phòng ng

Penthouse

Không gian công cng

Din tích đậu xe

Đất

1.623

 

 

 

 

 

 

 

 

Tng hm

8.229

 

 

 

 

 

 

8.229

 

Phn thân

72.877

 

 

 

 

 

 

 

 

Khi đế

15.786

 

 

 

 

 

 

 

 

Tng 1 (Trt)

3.103

2.588

 

 

414

 

101

Tng 2

3.199

 

2.921

 

 

 

279

 

 

Tng 3

3.199

 

2.921

 

 

 

279

 

 

Tng 4

3.199

 

2.921

 

 

 

279

 

 

Tng 5

3.086

 

 

1.692

808

 

224

 

361

Khi tháp

57.091

 

 

 

 

 

 

 

 

Tng 6

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 7

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 8

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 9

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 10

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 11

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 12

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 12A

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 14

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 15

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 16

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 17

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 18

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 19

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 20

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 21

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 22

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 23

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 24

2.703

 

 

1.692

808

 

203

 

 

Tng 25

2.695

 

 

1.154

202

1.137

203

 

 

Tng 26

1.520

 

 

1.154

202

 

164

 

 

Tng k thut

1.513

 

 

 

 

 

113

 

1.400

Thương mi, dch v, công cng

12 599,60

 

 

 

 

 

 

 

 

Sàn tính vào h s

17 703,83

 

 

 

 

 

 

 

 

Sàn xây dng không k đến hm

72 876,70

 

 

 

 

 

 

 

Sàn xây dng k đến hm

81 105,72

 

 

 

 

 

 

 

 

3.   Xác định tng mc đầu tư d án

Tng mc đầu tư d án chung cư Đức Long Golden Land được xác định da trên tính toán chi tiết các bước: Da trên kho sát thc tế và quy định ca TT11/2021/TT-BXD [5], tác gi lp bng tng hp 7 hng mc chi phí chính. Vic xác định tng mc đầu tư c th tng hng mc s cung cp cơ s chính xác cho hoch định và qun lý ngun vn, đảm bo hiu qu đầu tư ca d án.

Bng 2. D toán tng mc đầu tư

Stt

Ni dung chi phí

Trước thuế

(triu đồng)

Thuế

(triu đồng)

Sau thuế

(triu đồng)

Ký hiu

1

Chi phí mua đất

499.789,00

39.983,12

539.772,12

GBT, TĐC

2

Chi phí xây dng

397.392,03

31.791,36

429.183,39

GXD

3

Chi phí thiết b

62.873,95

5.029,92

67.903,86

GTB

4

Chi phí qun lý d án

7.539,16

603,13

8.142,29

GQLDA

5

Chi phí tư vn đầu tư xây dng

14.805,68

1.115,77

15.921,44

GTV

6

Chi phí khác

22.952,34

1.307,96

24.260,30

GK

7

Chi phí d phòng

138.178,73

11.054,30

149.233,03

GDP

Tng cng

1143.530,89

90.885,56

1234.416,43

VTM

Sau khi hoàn tt xác định tng ngân sách đầu tư 1234,416,43 t đồng và xây dng bng tng hp 7 yếu t chi phí, nghiên cu nhn thy cn phân tích sâu hơn bng k thut thng kê mô t như biu đồ để cung cp cái nhìn tng quan rõ hơn v cu trúc chi phí.

Hình 2. Biu đồ tròn th hin t l (%)


Hình 3. Biu đồ tròn th hin giá tr (t VND)

Theo s liu trong (Bng 2) và 2 biu đồ, ba chi phí ln nht ca d án gm chi phí mua đất, chi phí xây dng và d phòng chiếm 90,59% tng mc đầu tư. C th, chi phí mua đất là 43,73%, chi phí xây dng 34,77% và d phòng 12,09%. Ba chi phí này chu nh hưởng ca biến động giá th trường, có th tăng chi phí và nh hưởng tng mc đầu tư.

4.   Phân tích ri ro ng dng phn mm Crystal Ball

Phân tích ri ro là phn quan trng trong qun lý d án để đánh giá các tác động tiêu cc t yếu t bt định. Bài báo tiếp tc áp dng phn mm Crystal Ball [6] để phân tích ri ro đối vi tng mc đầu tư.

Bng 3. Các biến s ri ro cho mô phng Monte Carlo

Stt

Ni dung

D liu gc

Minimum

Maximum

Likeliest

2%

4%

1

Chi phí mua đất

539.772,12

528.976,68

561.363,00

539.772,12

2

Chi phí xây dng

429.183,39

420.599,72

446.350,72

429.183,39

3

Chi phí thiết b

67.903,86

66.545,78

70.620,02

67.903,86

4

Chi phí qun lý d án

8.142,29

7.979,44

8.467,98

8.142,29

5

Chi phí tư vn đầu tư xây dng

15.921,44

15.603,01

16.558,30

15.921,44

6

Chi phí khác

24.260,30

23.775,10

25.230,71

24.260,30

7

Chi phí d phòng

149.233,03

146.248,37

155.202,35

149.233,03

Tng mc đầu tư

1.234.416,44

1.234.416,44

4.1. Đánh giá ri ro

By yếu t chi phí chính được xác định là các biến s ri ro nh hưởng ti chi phí d án, gm: chi phí mua đất, xây dng, thiết b, qun lý d án, tư vn đầu tư, chi phí khác và d phòng. Các biến s này được nhp vào mô hình ri ro trên phn mm Crystal Ball kèm phân phi xác sut da trên giá tr ti thiu, ti đa và kh năng xy ra cao nht ca tng yếu t. Sau đó, h thng thc hin mô phng để tính toán kết qu biến đổi d kiến ca các biến s. Cui cùng, phân tích kết qu mô phng thông qua các ch s như xác sut, độ lch chun để đánh giá xác sut chi phí tăng, gim so vi d toán và các kch bn ri ro.

Hình 4. Biu đồ đánh giá ri ro

Kết qu mô phng ri ro chi phí d án bng phương pháp Monte Carlo cho thy: S lượng mô phng là 50.000 ln, đảm bo độ chính xác. Giá tr trung bình là 1.242.601,83 t đồng, cao hơn giá tr d toán. Độ lch chun là 8.844,56 t đồng, cho thy mc biến động va phi ca chi phí. Giá tr biến thiên t 1.216.095,70 - 1.274.385,17 t đồng. H s biến thiên là 0,01, cho thy mc biến động so vi giá tr trung bình là nh. Các ch tiêu cho thy mc biến động nm trong ngưỡng an toàn, d án có kh năng đáp ng kế hoch khi có biến động.

4.2. Phân tích độ nhy

Phân tích độ nhy đánh giá mc độ tác động ca s thay đổi các giá tr đầu vào lên kết qu. Đối vi bài toán này, phân tích độ nhy nhm xác định các biến s nào nh hưởng cao nht đến biến đổi tng mc đầu tư, kết qu được th hin dưới dng phn trăm biến động mi biến s lên tng mc đầu tư. Qua đó, xác định rõ biến s nào cn qun lý cht nht để kim soát và hn chế biến động chi phí d án.

 

Hình 5. Biu đồ phân tích độ nhy

Da trên kết qu phân tích độ nhy ca các yếu t t mô phng, bài báo đánh giá mc đóng góp ca 3 biến s chi phí. C th, chi phí mua đất chiếm 58,90%, cho thy là biến s nh hưởng mnh nht và trc tiếp nht đến thay đổi tng mc đầu tư. Tiếp theo, chi phí xây dng đóng góp 36,90% do b nh hưởng bi giá vt liu và nhân công. Cui cùng, chi phí d phòng ch chiếm 4,20%, thp hơn đáng k so vi hai biến s chi phí trên do có độ biến động thp hơn và ít chu tác động bi nhng thay đổi ca các yếu t có xác sut xy ra.

4.3. Đánh giá mi tương quan

Sau khi đánh giá độ nhy và đóng góp ca tng yếu t chi phí, bài báo tiếp tc đánh giá mi tương quan gia các biến s. Đây là bước quan trng để hiu rõ hơn mi liên kết phc tp ca chúng, to nên tng th nh hưởng đến chi phí d án. Vic đo lường mi tương quan s cung cp thông tin d báo chính xác hơn xu hướng biến động chi phí trong trường hp nhiu yếu t đồng thi thay đổi.

Hình 6. Ma trn tương quan

Da trên kết qu phân tích ma trn tương quan trên, nghiên cu đã ng dng phân tích đa biến vi phương pháp ma trn tương quan Pearson để đánh giá mi quan h tuyến tính và s ph thuc ln nhau gia 4 biến ngu nhiên. C th, 4 biến bao gm 3 biến độc lp là: chi phí d phòng (X1), chi phí mua đất (X2), chi phí xây dng (X3) cùng 1 biến ph thuc là tng mc vn đầu tư d án (Y). Kết qu cho thy X2 có mi tương quan mnh nht vi Y (r = 0,7487), phn ánh chi phí đất nh hưởng trc tiếp đến tng vn. X3 cũng tương quan tích cc vi Y (r = 0,5921) do chiếm t trng cao. Đáng chú ý, X1 li không có mi liên quan rõ ràng vi các biến còn li (r < 0,2).

5.   Kết lun và kiến ngh

5.1.  Kết lun

Qua phân tích, ba chi phí ln nht chiếm 90,59% tng mc đầu tư gm chi phí đất 43,73%, xây dng 34,77% và d phòng 12,09%. Ba yếu t này chu tác động mnh nht t biến động giá đất, vt liu và nhân công. Kết qu mô phng cho thy mc biến động chi phí nm trong ngưỡng an toàn, có th tăng nh so vi d toán. Phân tích độ nhy và tương quan xác định chi phí đất là yếu t nh hưởng mnh nht và liên kết cht ch nht vi biến động tng mc đầu tư.

Kết qu nghiên cu có th áp dng để phân tích nh hưởng ca chi phí đến hiu qu kinh tế - k thut ca d án, giúp đánh giá tính kh thi và hiu qu ca d án khi biến động các yếu t chi phí. Phương pháp đánh giá ri ro s dng Crystal Ball có th m rng sang các loi ri ro khác nh hưởng đến d án như ri ro v th trường, công ngh, chính tr...

Kết qu có th áp dng nghiên cu tng quan v qun lý chi phí xây dng các loi công trình khác như công trình giao thông, công trình công nghip...

Áp dng phân tích và phương pháp lun trong nghiên cu cho các lĩnh vc kinh tế khác như sn xut, thương mi, dch v để đánh giá nh hưởng ca chi phí lên kết qu hot động.

5.2.  Kiến ngh

Da trên kết lun, kiến ngh h tr qun lý chi phí, ri ro d án: Xây dng kế hoch chi tiết kim soát cht chi phí đất; Thương lượng hp đồng dài hn vi nhà cung cp vt tư n định chi phí; Tăng d phòng tng loi chi phí, tính biên độ d phòng đảm bo an toàn; Theo dõi tiến độ, kế hoch, chi phí thi công có bin pháp kp thi; Đẩy mnh nghiên cu, ng dng công ngh tiết gim chi phí xây dng.

Tài liu tham kho:

1.         N. T. T. L. Bùi Th Thu Hng, nh hưởng ca yếu t chi phí đến tng mc đầu tư ca d án xây dng công trình h tng k thut ti thành ph H Chí Minh, Khoa hc Đại hc Cn Thơ, 2022.

2.         N. T. H. T. Nguyn Văn Hùng, nh hưởng ca chi phí d phòng đến tng mc đầu tư ca d án xây dng, Khoa hc Trường Đại hc Xây dng, 2022.

3.         X. W. Y. L. X. Zhang, “The Impact of Project Financing on Construction Project Cost: Evidence from China,” Construction Engineering and Management, 2023.

4.         J. Y. L. L. K. T. C. Y. Ooi, “The Impact of Site Conditions on Construction Project Cost: A Case Study of a High-Rise Building in Singapore,” Construction Management and Economics, 2020.

5.         B Xây dng, Hướng dn mt s ni dung xác định và Qun lý chi phí Đầu tư Xây dng, Vit Nam, 11/2021/TT-BXD, Aug. 2021.

6.         F. E. Oracle® Crystal Ball, “Oracle® Crystal Ball Decision Optimizer, Fusion Edition Oracle® Crystal Ball Enterprise Performance Management, Fusion Edition Oracle® Crystal Ball Classroom Student Edition, Fusion Edition Oracle® Crystal Ball Classroom Faculty Edition, Fusion Edition Oracle® Crystal Ball Enterprise Performance Management for Oracle Hyperion Enterprise Planning Suite User’s Guide RELEASE 11.1.2 Crystal Ball User’s Guide, 11.1.2,” 1988.

 

Tạp chí xây dựng và đô thị
Lượt xem: 83  |  Chia sẻ: 0

Tin có liên quan

Loading ...