NGÀNH XÂY DỰNG – THỰC HIỆN TỐT CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ Ở VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Nguyễn Thùy Linh*
*Báo Xây dựng
Công tác quản lý nhà ở và thị trường bất động sản đóng vai trò đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân và đời sống của mỗi hộ gia đình. Những năm vừa qua, công tác này đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của nhân dân, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá… Sau đây là những kết quả nổi bật trong công tác quản lý nhà ở và thị trường bất động sản của ngành Xây dựng giai đoạn 2016 -2020 vừa qua.
Công tác quản lý nhà ở luôn được triển khai đồng bộ
Thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Bộ Xây dựng đã hướng dẫn, chỉ đạo 63/63 địa phương hoàn thành xây dựng Chương trình phát triển nhà ở. Trong đó có 48 địa phương đã xây dựng chương trình phát triển nhà ở đến năm 2030; 15 địa phương mới thực hiện xây dựng chương trình phát triển nhà ở đến năm 2020 và đang chuẩn bị điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở đến 2030. Tốc độ phát triển nhà ở đã bám sát chỉ tiêu hàng năm đề ra. Diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc đạt 23,2m2/người; diện tích nhà ở bình quân tại đô thị đạt 24,5m2/người; diện tích nhà ở bình quân tại nông thôn đạt 22,5m2/người. Tình trạng hộ không có nhà ở đã giảm 10 lần so với năm 2009, từ mức 4,7 phần mười nghìn năm 2009 xuống còn 0,47 phần mười nghìn năm 2019. Tỷ lệ hộ sống trong những ngôi nhà thiếu kiên cố hoặc đơn sơ chiếm một phần nhỏ (6,9%), giảm 8,2 điểm phần trăm so với năm 2009. Tình trạng hộ không có nhà ở đã giảm 10 lần so với năm 2009, từ mức 4,7 phần mười nghìn năm 2009 xuống còn 0,47 phần mười nghìn năm 2019.
Bộ đã thực hiện giải trình trước Ủy ban các vấn đề xã hội của Quốc hội về tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ người có công với cách mạng về nhà ở giai đoạn 1 và tổ chức hội nghị tổng kết toàn quốc việc thực hiện Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg về chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công. Đề xuất Chính phủ ban hành 02 Nghị quyết về việc tiếp tục thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở đối với người có công với cách mạng. Trình Thủ tướng Chính phủ ban hành các Chỉ thị về việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, giải pháp về vốn cho các chương trình hỗ trợ phát triển nhà ở, một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh; phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước về các chính sách cho vay nhà ở xã hội; tổ chức thành công Hội nghị trực tuyến toàn quốc về nhà ở xã hội.
Tổ chức đánh giá hiệu quả Chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, điều chỉnh, bổ sung một số chính sách thuộc Chương trình xây dựng cụm tuyến dân cư và nhà ở ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long giai đoạn 2018 - 2020; phối hợp với các bộ, ngành, địa phương tháo gỡ khó khăn, kéo dài thời gian hỗ trợ, thực hiện các giải pháp về vốn cho các chương trình hỗ trợ phát triển nhà ở.
Ngành đã tiếp tục chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương tích cực triển khai các Chương trình phát triển nhà ở. Cụ thể:
Chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công với cách mạng: Tính đến hết tháng 11/2020 sau khi các địa phương rà soát lại hiện cả nước đã và đang thực hiện hỗ trợ là 352.000 hộ, trong đó hoàn thành hỗ trợ cho 328.494 hộ (gồm 156.541 hộ xây mới, 171.953 hộ sửa chữa, đạt khoảng 93,3% kế hoạch hỗ trợ.
Chương trình hỗ trợ nhà ở cho các hộ nghèo khu vực nông thôn: Tính đến hết tháng 11/2020 đã thực hiện hỗ trợ được cho 118.240/240.000 hộ nghèo đăng ký vay vốn làm nhà ở, với tổng số vốn đã cho vay khoảng 2.956 tỷ đồng (đạt 49,3% kế hoạch của cả Chương trình). Bộ đã chủ trì tổ chức cuộc họp với Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ Quốc Việt Nam và Trung ương Đoàn Thanh niên cộng sản Hồ Chí Minh để thống nhất việc phối hợp, lồng ghép các nguồn lực để đẩy nhanh chương trình.
Chương trình hỗ trợ hộ nghèo xây dựng nhà ở phòng, tránh bão, lụt khu vực miền Trung: Tính đến hết tháng 11/2020, toàn Chương trình đã thực hiện hỗ trợ được cho trên 19.350/21.600 hộ (đạt 89,6%); tổng số vốn đã giải ngân là 664,1 tỷ đồng. Trong đó vốn ngân sách nhà nước là 251,2 tỷ đồng, vốn vay từ Ngân hàng Chính sách xã hội là 192,9 tỷ đồng và các nguồn vốn khác ước tính khoảng 220 tỷ đồng. Có 06/13 địa phương đã hoàn thành việc hỗ trợ gồm: Hà Tĩnh, Nghệ An, Khánh Hòa, Phú Yên, Ninh Thuận và thành phố Đà Nẵng. 07/13 địa phương đạt tỷ lệ hoàn thành trên 70% kế hoạch gồm: Thanh Hóa, Quảng Bình, Quảng Trị, Thừa Thiên Huế, Quảng Nam, Quảng Ngãi và Bình Định và đang khẩn trương đẩy mạnh để sớm hoàn thành chương trình.
Chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long (giai đoạn 2): Về cơ bản hoàn thành đầu tư xây dựng 178/179 cụm, tuyến dân cư và bờ bao (đạt tỷ lệ 99%) và đã bố trí cho 52.220/55.939 hộ dân vào ở an toàn trong các cụm, tuyến (đạt tỷ lệ 93,4%). Theo Quyết định số 714/QĐ-TTg ngày 14/6/2018 và Quyết định số 319/QĐ-TTg ngày 01/3/2020 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt, điều chỉnh, bổ sung một số cơ chế, chính sách thuộc Chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long giai đoạn 2018-2025, giai đoạn 2020-2025 vùng ngập lũ vùng đồng bằng sông Cửu Long sẽ có 62 dự án được đầu tư để đảm bảo có 17.833 chỗ ở an toàn, ổn định, với tổng kinh phí dự kiến là 2.537 tỷ đồng.
Chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp: Hiện nay, cả nước đã hoàn thành 249 dự án, quy mô xây dựng khoảng 104.200 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 5.210.000 m2. Đang tiếp tục triển khai 264 dự án, quy mô xây dựng khoảng 219.000 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 10.950.000 m2 sàn.
Mặc dù việc phát triển nhà ở xã hội đã đạt được một số kết quả nhất định, tuy nhiên, với tổng diện tích hơn 5,21 triệu m2 nhà ở xã hội đã xây dựng thì mới chỉ đạt được khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 (12,5 triệu m2).
Đôn đốc các địa phương đẩy nhanh việc rà soát, đánh giá nhà chung cư cũ và thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm; tổ chức đoàn kiểm tra tình hình triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và một số địa phương trên cả nước. Theo báo cáo của các tỉnh, hiện nay tại các đô thị trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ (tương đương khoảng hơn 3 triệu m2 sàn) được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống, số lượng cụ thể tại một số đô thị lớn như sau: Tp. Hà Nội có 1.579 nhà chung cư; Tp. Hồ Chí Minh có 570 nhà chung cư; Tp. Hải Phòng có 205 nhà chung cư; tỉnh Quảng Ninh có 60 nhà chung cư; tỉnh Phú Thọ có 23 nhà chung cư; tỉnh Nghệ An có 22 nhà chung cư; tỉnh Thanh Hóa có 17 nhà chung cư; Tp.Cần Thơ có 10 nhà chung cư. Qua rà soát, kiểm định an toàn chịu lực nhà chung cư cũ (chưa đầy đủ), hiện có khoảng trên 600/2.500 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chất lượng cấp C, cấp D), chiếm 25% tổng số, tập trung chủ yếu tại 02 thành phố lớn là Tp.Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh, cụ thể: Tp.Hà Nội có 179 nhà chung cư; Tp.Hồ Chí Minh có 130 nhà chung cư; Tp.Hải phòng 178 có nhà chung cư; tỉnh Quảng Ninh có 46 nhà chung cư; tỉnh Nghệ An có 22 nhà chung cư.
Các địa phương triển khai từng bước chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn như kiểm định, đánh giá chất lượng an toàn chịu lực; lập và ban hành kế hoạch triển khai thực hiện; tổ chức di dời, tháo dỡ; lập, phê duyệt dự án và dự án đầu tư. Tuy nhiên, nhìn chung việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ vẫn thực hiện rất chậm. Thành phố Hà Nội hoàn thành cải tạo, xây dựng lại được 09 khối (block) và hiện nay đã giao 19 nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết 1/500 để thực hiện cải tạo, xây dựng lại 28 khu chung cư cũ trên địa bàn Thành phố (với 834 nhà chung cư cũ, chiếm hơn 50% số lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn); Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện một số dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định Nghị quyết 34/2007/NQ-CP trước đây. Thực hiện Nghị định 101/2015/NĐ-CP, Thành phố đang tập trung hoàn tất các thủ tục đầu tư, khởi công xây dựng lại chung cư hư hỏng nặng (cấp D). Đến nay, thành phố đang triển khai một số dự án, trong đó có 09 chung cư đã tháo dỡ và đang thi công; 03 chung cư đã di dời hết hộ dân; Thành phố Hải phòng đã chủ động điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/2000 các quận, huyện có nhà chung cư cũ; đồng thời, lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 các khu nhà chung cư, đã hoàn thành cải tạo, xây dựng lại 03/18 nhà chung cư (với 182 căn hộ); đang xây dựng 09/18 nhà chung cư, dự kiến hoàn thành trong năm 2020 và đến năm 2022 sẽ hoàn thành 06/18 nhà chung cư còn lại; các tỉnh: Quảng Ninh, Phú Thọ, Nghệ An cũng đã và đang triển khai một số dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.
Thị trường bất động sản cơ bản được kiểm soát, tiếp tục tăng trưởng, chưa có dấu hiệu bất thường, cực đoan lớn
Thị trường bất động sản ngày càng phát triển mở rộng cả về quy mô vốn, loại hình, số lượng dự án, quy mô dự án và chất lượng dự án; cơ cấu sản phẩm đa dạng, đáp ứng yêu cầu thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Thị trường bất động sản phát triển ổn định, ngày càng hiệu quả thể hiện qua các yếu tố: (i) giá cả ổn định; (ii) thanh khoản tăng; (iii) cơ cấu hàng hóa dần được điều chỉnh, hướng tới nhu cầu thực và khả năng thanh toán thực của thị trường; (iv) tồn kho liên tục giảm mạnh; (v) tổng dư nợ tín dụng trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng trưởng. Theo số liệu thống kê, bình quân dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản trong 05 năm gần đây khoảng 7,3% (trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế). Tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản giảm dần trong 05 năm trở lại đây, từ 8,05% xuống còn 6,47% trong năm 2019 và giảm còn 6,3% trong Quý I/2020. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: Tính đến 30/6/2020 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 526.396 tỷ đồng (bằng 110,2% dư nợ tại thời điểm 31/3/2020. Từ cuối năm 2019 và 03 tháng đầu năm 2020, dư nợ tín dụng bất động sản có xu hướng giảm, tuy nhiên trong quý II/2020 đã được cải thiện, tăng hơn so với quý I/2020.
Cơ cấu dư nợ bất động sản cũng có thay đổi theo từng giai đoạn: cho vay đầu tư các dự án khu đô thị, dự án phát triển nhà ở và sửa chữa, cải tạo nhà chiếm tỷ lệ 38,9%; các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê chiếm tỷ lệ 7,2%; các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất chiếm tỷ lệ 3,9%; các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng chiếm tỷ lệ 4%; các dự án nhà hàng, khách sạn chiếm tỷ lệ 9,7%; cho vay mua quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ 9,1%; cho bất động sản khác chiếm 27,3%. (vi) gói tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội 30.000 tỷ đồng đã giải ngân hết từ cuối năm 2016; (vii) đầu tư nước ngoài FDI vào lĩnh vực bất động sản liên tục tăng; Qua số liệu thống kê về vốn đầu tư nước ngoài trong 5 năm trở lại đây cho thấy lĩnh vực kinh doanh bất động sản luôn là một trong những lĩnh vực thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài (đứng thứ 2 trên tổng số 17 lĩnh vực về thu hút đầu tư nước ngoài, sau lĩnh vực công nghiệp, chế biến chế tạo), đạt khoảng 17,63 tỷ USD.
Các chủ thể tham gia thị trường ngày càng đa dạng và có tiềm lực mạnh. Tính đến đầu năm 2020, cả nước đã có khoảng 100.000 doanh nghiệp xây dựng và 15.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tăng hơn 2,3 lần so với năm 2010; có hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản; đã thực hiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản cho khoảng 100.000 người, trong đó có 50.000 nhân viên môi giới, 25.000 nhân viên định giá và 25.000 người quản lý sàn giao dịch bất động sản.
Đạt được kết quả trên là do đã tập trung sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật liên quan, thực hiện tái cơ cấu thị trường, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa theo yêu cầu thực của thị trường. Giai đoạn 2016 - 2020 đã không xuất hiện các hiện tượng cực đoan như phát triển nóng hoặc trầm lắng, đóng băng, chỉ xuất hiện tình trạng sốt giá cục bộ ở một số phân khúc và một số địa phương nhưng đã được kiểm soát kịp thời.
Đặc biệt năm 2020, trước ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có các chỉ đạo quyết liệt thông qua nhiều nghị quyết, chỉ thị; đồng thời các Bộ, ngành, địa phương, các doanh nghiệp đã chủ động có nhiều giải pháp hợp lý, sử dụng hiệu quả các công cụ điều tiết chính như: tín dụng, thuế, đất đai, quy hoạch, cơ cấu lại các dự án... nên thị trường bất động sản chưa ở trạng thái “trầm lắng”, “đóng băng” toàn diện mà chỉ giảm phát ở một số phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, văn phòng cho thuê. Đến cuối năm 2020 đã có dấu hiệu phục hồi, phát triển ở một số phân khúc như bất động sản công nghiệp, nhà ở giá thấp.
Tuy cơ cấu hàng hóa bất động sản đã được điều chỉnh từng bước nhưng vẫn chưa hợp lý, có biểu hiện dư cung ở một số phân khúc bất động sản cao cấp, trong khi rất thiếu phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội. Một số doanh nghiệp vẫn tập trung đầu tư vào các loại hình bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, chưa coi trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân giá rẻ, nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu cho đại bộ phận người dân còn hạn chế về thu nhập, nhất là ở các đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế.
Bộ Xây dựng đã phối hợp với các Bộ, ngành nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách về tín dụng, tài chính, thuế liên quan đến nhà ở và bất động sản; đôn đốc các địa phương báo cáo tình hình phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; kiểm tra tình hình thực hiện dự án bất động sản cao cấp, sử dụng nhiều diện tích đất tại các địa phương trọng điểm; đề xuất các giải pháp phòng ngừa, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “thổi giá”, “làm giá” để lừa đảo, trục lợi; triển khai phần mềm sử dụng chung để kết nối, tích hợp, cập nhật số liệu, dữ liệu vào hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản tại địa chỉ website www.bds.xaydung.gov.vn và phục vụ công bố thông tin tại địa chỉ wsbsite www.batdongsan.xaydung.gov.vn.
Tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện đầu tư xây dựng khu hành chính tập trung; quản lý hiệu quả quỹ nhà ở công vụ của Chính phủ
Bộ đã trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 12/CT-TTg ngày 03/4/2017 về việc tăng cường công tác quản lý đầu tư xây dựng khu hành chính tập trung tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Tổ chức các đoàn liên ngành để kiểm tra, rà soát tình hình quy hoạch, đầu tư xây dựng trụ sở liên cơ quan cấp tỉnh, khu trung tâm hành chính tập trung trên địa bàn cả nước; hướng dẫn, theo dõi, đôn đốc và định kỳ báo cáo Thủ tướng Chính phủ; tham gia phối hợp việc xử lý, sắp xếp nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại một số bộ, ngành và địa phương.
Xây dựng phương án sắp xếp, bố trí cho thuê, quản lý vận hành nhà công vụ; giám sát, kiểm tra các hạng mục liên quan đến bảo trì, vận hành; bố trí cho thuê đúng đối tượng; nghiên cứu phương án đầu tư xây dựng mới theo hình thức đối tác công tư.
Trong thời gian tới, ngành Xây dựng tập trung giải quyết cơ bản nhu cầu về nhà ở cho người dân; tiếp tục chính sách, chương trình hỗ trợ, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Xây dựng, trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2040. Phát triển nhà ở theo hướng nâng cao chất lượng, bảo đảm môi trường sống, hạ tầng đồng bộ; tập trung giải quyết cơ bản nhu cầu về nhà ở cho người dân, đặc biệt là các hộ gia đình nghèo, cán bộ, công chức, viên chức, công nhân khu công nghiệp và các đối tượng chính sách xã hội có khó khăn về nhà ở. Nghiên cứu, đề xuất chương trình hỗ trợ nhà ở đối với hộ nghèo khu vực nông thôn theo chuẩn nghèo giai đoạn mới; Chương trình hỗ trợ hộ nghèo xây dựng nhà ở phòng, tránh bão, lụt và các chương trình hỗ trợ nhà ở khác.
Hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để thị trường bất động sản phát triển ổn định, khắc phục lệch pha cung - cầu. Tiếp tục nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách, giải pháp khuyến khích, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, khắc phục lệch pha cung - cầu sản phẩm bất động sản, chú trọng khuyến khích phát triển sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu lớn của xã hội như: nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, kịp thời tham mưu các chính sách quản lý các loại hình bất động sản mới, bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch, lưu trú... Khai thác, sử dụng bất động sản hiệu quả, đặc biệt là bất động sản đất đai, khai thác tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.